congé = Note écrite signifiant qu'on met un terme à une location = lease termination letter

. Contrat de louage

− Donner congé à un locataire, à un propriétaire :
10. 1736. Si le bail a été fait sans écrit, l'une des parties ne pourra donner congé à l'autre qu'en observant les délais fixés par l'usage des lieux. Code civil,1804, art. 1736, p. 316.

− P. méton. Note écrite signifiant qu'on met un terme à une location.

Source: Le Dictionnaire TLFI

La loi: un propriétaire bailleur qui souhaite son bien libre de tout occupant doit adresser un congé à on locataire au moins 6 mois avant la fin du bail. Ce courrier vaut offre de vente au profit du locataire, qui a 2 mois pour l’accepter. S’il refuse, le congé prend effet et il doit vider les lieux à la date d’expiration du bail (art. 15 de la loi n°89-462 du 6.7.89).La jurisprudence: les juges peuvent être amenés à annuler un congé pour vente, s’il est irrégulier. C’est le cas, par exemple, lorsque les délais et la forme imposés par la loi n’ont pas été respectés ou lorsqu’il y a eu fraude, le propriétaire n’ayant pas l’intention réelle de vendre.

French term (edited): fait l’objet d’un congé

....déclare que le BIEN n’a pas, avant ce jour, fait l’objet d’un congé pouvant donner lieu à l’exercice d’un droit de préemption.

----warrant that the PROPERTY has not, up until this date, been subject to a notice capable of giving rise to the exercise of a pre-emptive right

6.4. Pre-emption Rights on French Property

There are certain bodies and persons who have an automatic right of prior acquisition, or pre-emption, on the sale of a property.

These rights are called droits de pré-emption.

The rule of prior acquisition means that even though the seller may have agreed to sell the property to you, they may be obliged to sell it to another buyer!

Accordingly, before any sale to a prospective purchaser can be completed the notaire will need to ‘purge’ the property of these pre-emption rights.

In practice, around 98% of sales proceed without an pre-emption taking place, although the risk does increase where you are buying farmland.

The parties with prior acquisition rights are sitting tenants, the local mairie, and the national rural land agency 'SAFER'.

The local mairie only have a right of prior acquisition if the property is located within a designated area as shown on a local plan.

The right of prior acquisition the mairie relates only to the whole of the property, not just part of it. Accordingly, they have to buy all or nothing (excepting land located out of the zoned area).

However, arising out of the 'Loi du 27 décembre 2019 relative à l'engagement dans la vie locale et à la proximité de l'action publique' councils have also been granted a right of prior acquisition on agricultural land situated wholly or partly in a drinking water catchment area (aire d’alimentation de captage d’eau potable). That right includes associated buildings. It seems that the council have such a right over those of SAFER below.

SAFER have a right if it is agricultural land or buildings, or land or buildings which could be suitable for agricultural use.

The threshold surface area which triggers a right of prior purchase by SAFER is determined by the local préfet on a five year cycle. In some parts of France and on certain types of land it can be all transactions and where a local plan (PLU) is in place, and in certain other cases, no minimum surface applies.

Since 2015 a change in the law makes it possible for SAFER to purchase only part of the property, where previously they had to buy all of it.

You can read more about SAFER in articles we published in our Newsletter - French Farm Sales and the Role of SAFER and New Powers for Rural Land Agency.

Sellers of rural estates do, not infrequently, come to a negotiated agreement on the sale of all/parts of a property to SAFER, prior to it being placed on the open market.

All sitting tenants also have the right of prior acquisition. This includes a tenant farmer on land belonging to the property you are proposing to purchase, who will have the right to purchase the property itself.

Those with a right of prior acquisition are given two months by the notaire to decide whether or not they wish to purchase the property.

Accordingly, completion of the sale cannot normally take place earlier than two months, although it is possible to pay a small additional fee to gain clearance from the mairie and SAFER with two weeks. However, the express service cannot be imposed, and is frequently ignored by SAFER, in which case your fee is refunded.

The law offers some limited protection to the original purchaser in this whole process in that a sitting tenant only has the right to buy at the same price as that contained in the sale and purchase agreement.

However, this same rule does not apply in the case of the local mairie or SAFER, who may make an alternative lower offer if they consider the initial sale price to be in excess of the market value.

If this occurs the owner can either withdraw the property from the market, or contest the counter offer in a court of law.

More often than not the two sides enter into discussions to arrive at an amicable settlement. Of course, the end result is that the property is then acquired by the public body!

If SAFER pre-empt on the terms of the contract (notably the price) the seller has no right to withdraw from the sale. They are obliged to sell to SAFER, albeit on the same terms. Accordingly, once you sign the sale and purchase contract it is out of your hands!

It is sometimes possible to contest the use of pre-emption rights in the courts, and pre-emptions are overturned due to a failure of due process by the mairie or SAFER, as we demonstrated in our Newsletter article SAFER Property Pre-Emption Annuled.

Safer are obliged to post a notice at the local mairie of a decision to pre-empt for 15 days. A failure to comply does not annul the decision to pre-empt but the legal period for challenging the decision does not start until the notice is displayed.

https://www.french-property.com/guides/france/purchase-real-...


With care, and in certain circumstances, there are legal routes that an be used to get around the right of pre-emption from SAFER, which we set out in some detail in our Newsletter article SAFER Droit de Pre-Emption.

We would be interested to hear from you about your experience of SAFER. You can contact us at [email protected].

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Note added at 21 hrs (2021-02-05 16:34:35 GMT)
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Vous êtes propriétaire d’un bien que vous souhaitez vendre. Serez-vous contraint par un droit de préemption ? La réponse en quelques éléments.
Définition du droit de préemption

Le droit de préemption est un droit qui permet à une personne de se porter acquéreur en lieu et place de l’acheteur dans le cadre d’une vente immobilière. Le vendeur est donc obligé de lui vendre son bien immobilier. Il s’agit d’une entrave à la liberté contractuelle justifiée soit par le principe de l’intérêt public, soit pour la protection du locataire.

Exemple : vous souhaitez vendre votre logement qui est situé à Paris. Vous avez trouvé un acheteur. Avant de finaliser cette vente, vous devrez soumettre l’opération à la Mairie de Paris qui pourra, si elle le souhaite, préempter votre bien. Cela signifie qu’elle se portera acquéreur en lieu et place de votre acheteur, aux conditions de la vente projetée.

Pourquoi ? Généralement, il est question d’une mesure d’intérêt public (article L210-1 du Code de l’urbanisme). L’on permet de “préempter” un bien pour faire respecter des dispositions légales, prescrire des mesures d’urgence (immeuble menaçant ruine) ou sauvegarder un périmètre (historique, commercial, etc.).

Il existe ainsi plusieurs types de droits de préemptions et plusieurs catégories de titulaires.

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Types de droit de préemption et titulaires

Droits de préemption des collectivités publiques

En premier lieu, on retrouve l’ensemble des droits de préemption concernant les collectivités publiques (communes, établissements publics de coopération intercommunale à titre principal) au sein du Code de l’urbanisme. Ces droits sont justifiés par l’intérêt public et par la réalisation d’opérations d’aménagements.

Tout d’abord, il y a le droit de préemption urbain. Il s’agit du plus courant : celui établi au bénéfice des communes. En effet, il est permis aux mairies “dotées d'un plan d'occupation des sols rendu public ou d'un plan local d'urbanisme” (article L211-1 du Code de l’urbanisme) de se porter acquéreurs des biens mis en vente sur un périmètre délimité par ce plan. Ce droit de préemption doit avoir été prévu par une délibération du conseil municipal.

Bon à savoir : le POS (plan d’occupation des sols) et le PLU (plan local d’urbanisme) sont des documents d’urbanisme qui permettent de déterminer l’usage du sol de la commune, le caractère constructible ou non des différentes zones (…).

La commune peut ainsi exercer ce droit pour protéger certaines zones, les aménager ou encore permettre le développement de certaines activités. Il est alors question d’un droit de préemption du fait d’“un périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité” (article L214-1 du code de l’urbanisme). La mairie peut alors se porter acquéreur de tout type de fonds de commerce, baux commerciaux ou fonds artisanal mis en vente pour préserver l’activité concernée.

Il existe ensuite un droit de préemption concernant les ZAD (zone d’aménagement différé) créé par les préfets (article L212-1 du Code de l’urbanisme). Ce droit de préemption concerne ces zones spécifiques, non encore aménagées mais pour lesquelles il existe un projet d’intérêt public. Les propriétaires de biens immobiliers situés dans ces zones ne peuvent donc les vendre en toute liberté. Ce droit est octroyé pour six ans à compter de l’acte de publication de création de la zone (délai renouvelable) au profit d’une collectivité publique ou du concessionnaire censé aménager la zone, par délégation.

Il existe enfin un droit de préemption des collectivités publiques, leur permettant d’acquérir en priorité des espaces naturels sensibles, boisés ou non, et ce afin de préserver le paysage et la biodiversité (article L215-1 du Code de l’urbanisme). Dans un tel cas de figure, le département est généralement le titulaire du droit. Il peut le déléguer. S’il ne l’exerce pas, le conservatoire du littoral le peut à sa place.

Bon à savoir : Certaines autres situations très spécifiques sont également soumises à un droit de préemption d’une collectivité publique. Tel est le cas de la liste citée par l’article L213-1 du Code de l’urbanisme.

Droit de préemption au profit des locataires

En second lieu, il existe un autre type de droit de préemption, celui au profit de certains locataires.

Tout d’abord, ce droit existe au profit du locataire d’un local d’habitation au titre de leur résidence principale, loué vide en cas de congé pour vente (loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Le propriétaire d’un bien donné en location peut parfaitement décider de le vendre et donner congé à son locataire à l’issue du bail. En revanche, il doit proposer à ce locataire d’acquérir le logement, de manière prioritaire (article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). L’on considère que la notification du congé pour vente vaut offre de vente au profit du locataire.

>> A lire aussi - Prêt immobilier sans apport : conditions et comment l'obtenir

Le locataire est également titulaire d’un droit de préemption en cas de vente de son local d’habitation lors de la première vente d’un ou plusieurs locaux à usage d’habitation suite à la subdivision de tout ou partie de l’immeuble en lots. Il en est de même en cas de parts ou actions des sociétés dont l'objet est la division d'un immeuble par fractions destinées à être attribuées aux associés en propriété ou en jouissance à temps complet (article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975).

Bon à savoir : ce droit ne s'applique pas aux ventes portant sur un bâtiment entier ou sur l'ensemble des locaux à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel dudit bâtiment.

https://www.capital.fr/immobilier/droit-de-preemption-131802...